Onroerend goed kopen privé of met je vennootschap?
Onroerend goed kopen in België via de vennootschap of privé, wat is de beste keuze? Het is een vraag die we vaak van onze klanten krijgen. Wel, eerlijk is eerlijk: er bestaat geen pasklaar antwoord op die vraag. Want het is afhankelijk van verschillende elementen en dus voor elke ondernemer anders.
Hoe dan ook is het een beslissing met belangrijke fiscale gevolgen. Je gaat dus beter even samenzitten met je accountant om de beste optie voor jouw situatie te vinden zodra je overweegt om vastgoed aan te kopen.
Een greep uit de vragen die tijdens zo’n gesprek aan bod komen:
Wat is de bestemming van het onroerend goed dat je wil verkopen?
1. Je koopt een eigen woning of tweede verblijf
Als je dit type onroerend goed aankoopt met je vennootschap, dan kan je die vastgoedinvestering meestal afschrijven. In die zin heb je er dus fiscaal voordeel aan. Maar let op: de fiscus beschouwt dit als een voordeel van alle aard wanneer je effectief woont in het pand. Je moet er als bedrijfsleider dan ook privébelasting op betalen.
In principe kan je wel tal van kosten aan het pand (niet aan de grond) aftrekken, als je de woning met je vennootschap koopt. Denk dan onder meer aan registratiekosten, btw (bij nieuwbouw) en onderhoudskosten. Maar ook hier schuilt er een addertje onder het gras. Want sinds enkele jaren gaat de fiscus niet meer zomaar mee in die aftrek van kosten aan een privéwoning. En in recente rechtspraken hierover krijgt hij dikwijls gelijk.
Koop je het onroerend goed privé aan? Dan is er over deze zaken natuurlijk geen discussie mogelijk.
2. Je koopt onroerend goed voor verhuur
Koop je vastgoed aan met je vennootschap om het vervolgens te verhuren? Dan is het vanzelfsprekend je vennootschap die de huurinkomsten int én erop belast wordt. Je hebt dan wel het voordeel dat de werkelijke kosten aftrekbaar zijn, waardoor het belastbare saldo feitelijk lager ligt dan de huurprijs.
Koop je het onroerend goed privé aan voor verhuur? Dan maakt het een verschil of je aan een particulier verhuurt of aan een vennootschap.
- Verhuur aan een particulier
Je wordt als eigenaar van het vastgoed belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen x 40% (meestal lager dan de werkelijke huurprijs) in de personenbelasting (maximaal 50%).
- Verhuur aan een vennootschap
Je wordt als eigenaar van het pand belast op de werkelijke huurinkomsten min een forfaitaire kostenaftrek in de personenbelasting (maximaal 50%).
Wat als je het onroerend goed (ooit) wil verkopen?
Dan is in de meeste gevallen een privéaankoop voordeliger. Want als je het pand hebt aangekocht met je vennootschap, is de eventuele meerwaarde bij verkoop belastbaar. Als privé-eigenaar van onroerend goed blijft die meerwaarde meestal onbelast.
Wat als de vennootschap (ooit) ontbonden wordt?
In dat geval worden de onroerende goederen van de vennootschap geherwaardeerd volgens de zogenaamde werkelijke waarde. De vastgestelde meerwaarde is dan belastbaar (maximaal 25% vennootschapsbelasting) en mogelijk betaal je er ook nog 30% liquidatiebelasting bovenop.
Verder moet je registratierechten betalen voor de aankoop van onroerend goed. In Vlaanderen bedragen die 12%, voor de eigen woning daalde dit wel van 6% naar 3%. In bepaalde gevallen kan je een lager tarief verkrijgen: het verdeelrecht van 2,5% óf het vast recht van 50 euro. Maar dan moet je natuurlijk wel aan specifieke voorwaarden voldoen.
Je merkt het al: één sluitend algemeen advies kunnen we je niet geven. Het hangt allemaal af van je plannen en je huidige situatie. Zie je door de bomen het bos niet meer? Begrijpelijk. Dit is een bijzonder ingewikkelde materie. En dan is dit nog maar een deel van het verhaal … Je kan bijvoorbeeld ook eigenaar van onroerend goed buiten België zijn of een gesplitste aankoop van vastgoed doen. Gelukkig kan je op Finezz rekenen voor gefindeerd advies rond onroerend goed kopen.
Finezz maakt je graag wegwijs! Neem gerust contact met ons op om je aankoopplannen te bespreken.