We krijgen vaak de vraag van onze klanten of ze het vastgoed dat ze willen kopen, privé moeten aankopen of met de zaak? Voor we daarop kunnen antwoorden, stellen we je eerst een aantal belangrijke vragen.

Onroerend goed kopen: privé of met de vennootschap?

Je bent van plan om een nieuwe woning of ander onroerend goed te kopen. Proficiat met de grote plannen! Maar bij zo’n grote investering komen ook heel wat vragen kijken. Zoals: koop je het vastgoed privé aan of met de vennootschap?

Om die vraag te beantwoorden, stellen wij jou eerst een hele reeks vragen. Want wat voor jou het beste is, hangt volledig af van de situatie. Deze drie overwegingen moet je alvast maken wanneer je beslist om vastgoed te kopen, privé of met de vennootschap.

1. Wat is de bestemming van het onroerend goed dat je wil kopen?

Waarom koop je het vastgoed aan? Wat zijn je plannen? Hierin zijn verschillende opties mogelijk:

1. Je koopt een eigen woning of een tweede verblijf Je kan je privéwoning aankopen met je vennootschap en die investering kan je afschrijven, waardoor je er dus fiscaal voordeel bij hebt. Maar daar stopt het niet (fiscaliteit is altijd net iets ingewikkelder dan je had gehoopt). Als je in het pand woont, dan beschouwt de fiscus dit als een voordeel van alle aard. Dat betekent dat je er als bedrijfsleider wel in je personenbelasting op belast wordt.

Daarnaast zijn er dan wel weer verschillende kosten aan het pand (registratiekosten, btw bij nieuwbouw, onderhoudskosten, enz.) die je kan aftrekken. Al kan de fiscus daar ook wel moeilijk over doen als ze misbruik vermoeden.

Koop je het onroerend goed privé aan, dan gelden deze bedenkingen uiteraard niet.

2. Je koopt vastgoed voor verhuur Koop je met je vennootschap vastgoed om te verhuren? Simpel, dan krijgt je vennootschap de huurinkomsten en wordt die erop belast. De werkelijke kosten zijn aftrekbaar, waardoor het belastbare saldo uiteindelijk lager ligt dan de huurprijs.

Koop je privé een pand om te verhuren? Dan heb je twee opties: je verhuurt aan een particulier of aan een vennootschap.

• Je verhuurt aan een particulier Jij bent de eigenaar van het vastgoed en wordt belast in je personenbelasting (max. 50%). Dit gebeurt op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen x 40% en is meestal lager dan de werkelijke huurprijs.
• Je verhuurt aan een vennootschap

Je wordt als eigenaar van het pand in je personenbelasting belast op de werkelijke huurinkomsten min een forfaitaire kostenaftrek, voor max. 50%.

2. Wat als je het onroerend goed (ooit) verkoopt?

Als je een privéwoning hebt aangekocht met je vennootschap, dan is de eventuele meerwaarde bij verkoop belastbaar. Kocht je de woning privé aan, dan blijft die meerwaarde onbelast. Als je van plan bent om het pand op termijn te verkopen, dan kan het dus voordeliger zijn om het toch privé aan te kopen. Al bespreek je dit best met je boekhouder.

3. Wat als de vennootschap (ooit) ontbonden wordt?

Je gaat er niet vanuit op het moment dat je vastgoed koopt met je vennootschap, maar hou wel in je achterhoofd dat de vennootschap misschien ooit ontbonden wordt. Wanneer de vennootschap ontbonden wordt, worden alle onroerende goederen van de vennootschap geherwaardeerd volgens de zogenaamde werkelijke waarde.

Die waarde is belastbaar in de vennootschapsbelasting (max. 25%) en mogelijks betaal je er 30% liquidatiebelasting bovenop. En dan moet je nog rekening houden met registratierechten van 10%. Of als je aan bepaalde voorwaarden voldoet, dan heb je recht op een lager tarief.

In samenspraak met je boekhouder

Onroerend goed kopen is een serieuze beslissing waar je niet licht over mag gaan. Hier hebben we nog maar het topje van de ijsberg behandeld. Er zijn bijvoorbeeld verschillende constructies mogelijk om het vastgoed als privépersoon samen met je vennootschap te kopen, zoals een gesplitste aankoop.

Dit is uitgebreide en vaak ingewikkelde materie die situatie per situatie moet bekeken worden. Je boekhouder is dan ook de beste persoon om je hierin bij te staan, zodat je de beslissing neemt die bij jou past.

Denk je eraan om een woning of investeringsvastgoed te kopen? Neem contact op met je Finezz-dossierbeheerder of boek een kennismakingsgesprek in om te kijken hoe wij je kunnen ondersteunen in je plannen.